admin December 11, 2017

Mengurus sertifikat jual beli tanah menjadi hal yang penting terkait dengan kelangsungan hidup dan aset berharga. Jika terpenuhi, kamu tidak perlu khawatir lagi tinggal di rumah kamu untuk untuk jangka waktu yang sangat lama. Selain itu, kamu juga dapat mewariskan hak tanah kepada anak cucu kamu. Untuk itu, kamu perlu melewati memahami dan menaati prosedur yang ada untuk mengurus hak milik atas tanah untuk rumah tinggal kamu.

Untuk mengurus sertifikat tanah dari Hak Guna Bangunan menjadi Sertifikat Hak Milik dapat kamu lakukan sendiri. Tahap-tahapannya sebagai berikut:

  • Membeli dan mengisi formulir permohonan;
  • Memiliki atau membawa Sertifikat Hak Atas Tanah (HP/HGB);
  • IMB atau surat keterangan dari kelurahan yang menyatakan bahwa rumah tersebut digunakan untuk rumah tinggal;
  • Surat kuasa dan fotokopi KTP penerima kuasa, apabila dikuasakan;
  • Identitas pemohon KTP, KK, WNI, Ganti Nama (jika perorangan), akta pendirian  atau akta perubahan jika badan hukum;
  • PBB tahun berjalan (fotokopi dengan menunjukkan aslinya);
  • Surat pernyataan tidak memiliki tanah perumahan lebih dari 5 (lima) bidang dengan luas tanah keseluruhan tidak lebih 5.000 m2;
  • Surat pernyataan dari pemegang hak tanggungan, apabila tanah tersebut dibebani;
  • Hak Tanggungan pernyataan dari pemohon;
  • Surat pernyataan dari pemohon;
  • Membayar tarif atas jenis penerimaan bukan pajak, untuk pelayanan pendaftaran tanah.

Tarif Mengurus Sertifikat Tanah

Adapun, tarif resminya sesuai PP 46/2002:

{2% x (NPT-NPTTKUP)} – {(Sisa HGB/Jangka Waktu HGB) x UP HGB x 50%}

Keterangan:

  • NPT = Nilai Perolehan Tanah.
  • NPTTKUP = Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukkan.
  • NPT & NPTTKUP bisa dilihat di SPT PBB.
  • NPT = NJOP Tanah.
  • NPTTKUP = NJOPTKP.
  • Jangka waktu HGB bisa dilihat di sertifikat tanah.
  • UP HGB = Uang Pemasukan HGB.
  • Jangka waktu 30 tahun: 1% x (NPT-NPTTKUP)
  • Kurang dari 30 tahun: (Jangka Waktu HGB yang diberikan/30) x {1% x (NPT-NPTTKUP)}

Rumus: [Luas tanah x (NJOP-NJOPTKP) ] x 5% + biaya notaris

  • Biaya notaris antara Rp750.000 s/d Rp2.500.000.

Pajak Penjual dan Pajak Pembeli

Berhati-hatilah dengan penjual rumah rumah yang ingin menjual rumahnya dengan harga bersih. kamu perlu mengetahui terlebih dahulu apakah harga bersih adalah harga di luar notaris dan pajak penjual atau tidak. Apabila penjual minta bersih diluar biaya-biaya lain, bersiap-siaplah untuk merogoh tabungan lebih banyak. Adapun, rincian pajak adalah sebagai berikut:

Pajak Penjual (PPH) : 5% x harga (tanah rumah) NJOP

Pajak Pembeli (BPHTB) : 5% x harga (tanah rumah – Rp60.000.000)

Biaya Notaris

Apabila biaya notaris yang akan ditunjuk bersama ditanggung oleh pembeli, bersiap-siaplah untuk menghabiskan waktu dan tenaga yang lebih. Karena selain harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar, kamu juga harus berupaya menawar harga ke notarisnya. Akan tetapi bila kita melalui KPR bank, kamu akan mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari bank tersebut. Untuk mendapatkan harga yang spesial dari notaris bank, kamu harus pandai-pandai bernegosiasi dengan manager cabang bagian perkreditan tempat pengajuan kamu. Akan lebih baik, apabila kamu bisa bernegosiasi kepada pihak yang lebih berwenang di atas manager tersebut. Sehingga, kamu akan mendapatkan potongan harga khusus untuk biaya notaris.

Biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sebagai berikut:

  • Biaya cek sertifikat : Rp100.000,-
  • Biaya SK 59 : Rp100.000,-
  • Biaya validasi pajak : Rp200.000,-
  • Biaya Akte Jual Beli (AJB) : Rp2.400.000,-
  • Biaya Balik Nama (BBN) : Rp750.000,-
  • SKHMT : Rp250.000,-
  • APHT : Rp1.200.000,-
  • Total : Rp5.000.000,-

Cek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli atau palsu. Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak sudah atau belum dibayar dan apabila bukti pembayaran ternyata palsu. Biaya akta jual beli tanah atau rumah merupakan biaya pengurusan segala berkas-berkas sampai selesai dan kamu hanya menandatangani bersama si penjual semua berkas-berkas dan perjanjian jual beli. Biaya balik nama adalah biaya pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli.

Biaya peningkatan HGB ke SHM

Bila sertifikat yang ada adalah HGB (Hak Guna Bangunan), pembeli dapat meningkatkan sertifikat menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik). Biayanya sebagai berikut:

Biaya pemasukan kas negara (2% x (NJOP tanah – Rp60.000.000)

Tentunya, dapat kamu lihat sendiri bahwa untuk mengubah atau meningkatkan status ini memerlukan waktu yang cukup lama dan perlu  biaya tambahan. Namun, hal tersebut perlu kamu lakukan untuk menjamin dan memperjuangkan hak kamu di masa depan. Perhatikan setiap tahapan dengan baik dan upayakan untuk melakukannya dengan detail. Harapannya, agar upaya yang kamu lakukan dapat berjalan dengan lancar dan tidak menemui kendala yang berarti. Jangan ragu untuk bertanya kepada petugas jika ada kebijakan yang mungkin masih ragu dan belum jelas karena biasanya terdapat kebijakan yang berbeda antara satu daerah dengan daerah yang lain. Meskipun memakan waktu yang tidak sebentar, namun hasilnya dapat dinikmati seumur hidup kamu.

Leave a comment.

Your email address will not be published. Required fields are marked*